解決香港樓市問題的深思
全國政協委員 陳振東
安居樂業是全世界老百姓的共同追求﹐也因此而令全世界各地政府均不敢對房屋供應與樓價問題，採取完全放任不管的態度。因為，樓價高低不只是經濟問題，也是民生問題以至政治問題。一旦處理不慎﹐將會激化社會矛盾﹐甚至破壞社會和諧及政權穩定。
不應當只從反面吸取教訓
香港蕞爾小島﹐地少人稠﹐土地是最寶貴的資源。香港政府對於房屋及土地問題向來關注﹐尤其是回歸後曾因房屋及負資產問題鬧至數十萬人走上街頭﹐民怨沸騰。及後花了九牛二虎之力﹐方才令整體經濟以及屋價重上升軌﹐負資產問題更是直到七八年後的今天﹐方才逐步化解。因此﹐如果說特區政府對此問題不予重視﹐無疑是不符事實。但也可能是過於從反面吸取了當年未能及時維護樓價﹐以至在亞洲金融風暴及沙士雙重夾擊下﹐香港樓價狂瀉六成﹐負資產多達10萬戶的教訓﹐特區政府近年來除了千方百計維護樓價向上之外﹐從不愿對樓市采取有力的引導及調控措施。以至積重難返﹐問題爆發──近兩年來﹐各國為因應全球性金融海嘯而推行量化寬松政策﹐大印鈔票﹐以至大量熱錢流入香港﹐令樓價重現97年日升夜漲的狂熱景象。部分豪宅的價格﹐更已重上九七水平﹐社會上抱怨樓價太高未能置業的聲音再度響起﹔要求政府復建居屋，讓無力承擔現在樓價的市民「上車」，重新成為大眾討論的焦點。
香港缺乏長遠穩定的土地供應
香港目前的土地政策﹐表面上看最大的毛病在于樓價狂飈，脫離了夾心階層的置業能力。而樓價上升，與過去5年私人住宅落成量處於極低水平有關。但更深層次的問題﹐卻還在於本港缺乏目光長遠的房屋政策，無法解決如何穩定提供足夠的土地﹐讓樓市健康發展這一頑疾。何況﹐當局已經預計到30年後﹐本港人口將增至近900萬人，若還不認真面對土地從何而來、樓宇在何興建的問題，則樓市所引發的經濟、民生、政治和社會隱患只會愈來愈難以拆解，今屆政府縱然拖得過去，未來的特區政府亦難免再遭重創。
政府估計本港每年對新落成住宅的需求，是1.91 萬個，這是以過去10 年平均成交量為依據，并強調政府有信心未來三五年每年供應約1.4萬至1.8
萬個私人住宅單位。但誠如多位專家指出﹐如果僅把過去10 年一手私人住宅的平均成交量，視為市民的置業需求，乃有誤導成分。因為20 年來，市民對住宅的需求，可從兩個客觀數字顯示出來：（1）1978
年房委會出售居屋，到8 年前取消興建居屋，共賣出約30 萬個居屋單位，即平均每年約1.2 萬個；（2）發展商落成的私人住宅，1990 至2004 年間，每年由2
萬至3 萬個不等﹐惟自2005 年以來，則持續不足2 萬個，有兩年更不足一萬個。然則上述兩方面數字加起來，依然說明過去20 年，本港市民每年約消化3 萬至4萬個單位。另一方面﹐過去20
年間，香港每年平均約有4 萬對新人結婚，以小型核心家庭日益流行的趨勢看，這些新生的小家庭無論租屋或是買樓，對住宅市場都有龐大的需求。
但偏偏就在最近几年﹐香港發展商落成的私人住宅數目劇減﹐08年才8000個﹐09年只有7,157 個﹐試想如此巨大的供求缺口﹐當局又缺乏長遠的開山填海﹐穩定增加土地供應規划﹐又怎么不令樓價飛升﹖加上內地富人日益增加﹐紛紛南來置業﹐而且喜購豪華居所﹐帶動私屋價格飛速上漲。而香港百姓對環境保護﹐反對興建屏風樓﹐反對超高樓宇影響山海景觀和空氣流通﹐要求增加綠化面積﹐降低居住密度等要求﹐也對增加土地供應提出了新的更高的要求。香港當局對此現象﹐委實不能等閑視之。
審慎研究重建居屋利弊
至於重建居屋﹐當然不是2002年才好不容易退出私人物業市場的政府所樂見的政策﹐但一方面民情洶湧﹐目前看來本港民意的大多數均表贊同。二來居屋儼然成為夾心階層置業安居的希望所寄，對維繫社會穩定起着巨大作用。因此重建之議恐怕已經勢在必行。何況從1978
年開始，到2002 年停建居屋之前，房委會共出售約30 萬個居屋單位，迄今只有約6 萬個已補地價，可以自由買賣，顯示居屋業主大多數只為安居，並未變賣圖利﹐對私人物業市場不構成威脅。
然則筆者要強調的是﹐居屋30年的歷史實踐已證明，縱然有居屋，本港樓市仍是大升大跌。1997年政府資助的房屋出售增至28,000個單位，但正是這一年﹐本港樓價創下令人咋舌的新高。可見重建居屋無助壓抑樓價飈升，置業津貼等方式更為樓市火上加油。當然﹐香港社會對于政府有責任幫助貧困家庭入住公屋有共識﹐但還沒有共識的是對凡是還沒有自己物業的人士，都由納稅人津貼。因為這對於其他自力更生﹑幾乎以一生積儲才購得自己物業的人士﹐並不公平。
因此﹐筆者支持大家先行分析了解本港土地和樓市問題的真正所在，才能循增加供應、壓抑投機活動、加強市場透明度和控制過度按揭信貸等多方面對症下藥﹐對於有消息稱政府正研究一攬子方案以回應社會訴求，包括考慮由房屋委員會、房屋協會以至私人發展商以公私營合作方式興建數千個居屋單位﹐考慮向沒有能力置業而需要租住樓宇的市民推出租務寬減，減輕他們的負擔﹔以及有人建議政府應興建質素較好、租金較高的「中產公屋」，照顧不符資格申請公屋但又未能負擔私樓的中產人士的住屋需求﹔建議政府參考房協於天水圍興建「綜合長者社區」模式，利用內地的土地資源，以長遠解決人口老化的問題等﹐都有其可行性﹐值得細加研究。筆者也支持本港積極考慮提高外來投資移民的門檻至一千二百萬港元以上﹐以及學習如北京等內地城市的做法﹐對非本地居民買第二套房屋在信貸﹑稅務等方面進行一定的限制﹐以免出現外來富戶大量持有房屋﹐而本港市民置業艱難的情況。樓市關乎全局﹐只廣開思路﹐集思廣益﹐進而多管齊下﹐才能作出最佳處理。